【판시사항】

[1] 불가항력에 의한 입주지연으로서 주택공급사업자가 지체상금 지급책임을 면하기 위한 요건
[2] 지체상금의 법적 성질(=손해배상액의 예정) 및 그 감액 기준

【참조조문】

[1]
주택공급에 관한 규칙 제27조,
민법 제390조
[2]
민법 제398조 제2항,
제664조

【참조판례】

[1]
대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475, 59482, 59499 판결(공2007하, 1441) / [2]
대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결(공2002하, 2312)

【전문】

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

성호건설 주식회사 (소송대리인 변호사 손지열외 2인)

【원심판결】

서울고법 2008. 1. 23. 선고 2007나54117, 54124 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

1. 상고이유 제1점에 대하여
주택공급사업자가 입주지연이 불가항력이었음을 이유로 그로 인한 지체상금 지급책임을 면하려면 입주지연의 원인이 그 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로서 그 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 예상하거나 방지하는 것이 불가능하였음이 인정되어야 한다( 대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475, 59482, 59499 판결 등 참조).
원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 경기문화재단이 2002. 4. 17.경 유적 발굴 조사기간을 조사 착수일로부터 90일로 예정한 조사계획서를 제출하자 제1심 공동피고 에스제이종합건설 주식회사(이하 ‘에스제이종합건설’이라 한다)가 이 사건 분양계약을 체결한 사실 등 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면, 이 사건 분양계약 체결 이전인 2002. 4. 3. 한국토지공사 토지박물관의 긴급 유적발견신고로 인하여 용인시에서 이 사건 아파트 신축공사에 대한 공사 중지명령을 내렸고, 에스제이종합건설이 이 사건 아파트의 건축설계변경허가를 받았으나 그 허가조건으로 사업부지 일대에 삼국시대에서 조선시대로 추정되는 다량의 자기편과 도기편이 발견됨에 따라 전문조사기관의 지표(시굴, 발굴) 조사 후 문화재청장의 지시에 따라 공사를 착공해야 한다는 조건이 부가되어 있었으며, 경기문화재단의 유적 발굴 조사기간은 이 사건 사업부지 일부를 조사대상으로 하여 정한 예상기간에 불과하여 이 사건 사업부지 중 나머지 부분을 대상으로 한 유적 발굴 조사도 당연히 예상되는데다가 유적 발굴 상황에 따라 정밀조사 등의 필요로 조사기간이 연장될 수 있는데도, 에스제이종합건설은 이러한 사정을 고려하지 않고 입주예정일을 정하여 분양한 것이고, 당초 예정한 유적 발굴 조사기간이 나머지 사업부지에 대한 발굴조사 및 정밀조사 등의 사정으로 연장됨에 따라 아파트 신축공사의 착공이 지연되고 입주도 지연된 것이어서 그 지연이 에스제이종합건설의 과실 없이 발생한 것이라거나 불가항력에 의한 것이라고도 볼 수 없다고 판단하여 피고의 면책항변을 배척하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 귀책사유와 면책요건에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
또한, 원심은 이 사건 분양계약서에서 공정에 따라 입주예정일이 다소 변경될 경우 추후 개별 통지한다고 정하였다 하더라도 이는 에스제이종합건설에게 귀책사유 없이 입주예정일을 변경할 사유가 있는 경우 그 입주예정일을 변경 통지할 수 있다는 취지일 뿐이고, 한편 에스제이종합건설이 원고들에게 유적 발굴 기간 연장에 따라 입주예정일 변경에 관한 통지를 하였다고 볼 아무런 증거도 없다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 사실인정과 판단도 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 면책요건에 관한 심리미진의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
 
2.  상고이유 제2점에 대하여
원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 에스제이종합건설이 원고들에 대한 중도금의 금융권 융자를 알선하고 그 중도금 대출시부터 이 사건 아파트의 실제 입주지정일까지의 중도금 이자 전액을 납부한 사실은 인정되나, 위와 같은 사정만으로 원고들에게 이 사건 아파트의 입주지연에 따른 손해가 없다고 보기 어렵고, 이 사건 분양계약상의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는다고 할 것이므로, 원고들로서는 피고 등이 계약상 의무를 불이행하여 입주 시기를 지연한 경우 자신들이 입은 실제 손해를 입증할 필요 없이 이 사건 분양계약상의 지체상금을 청구할 수 있다고 할 것이라는 이유로, 지체상금 산정의 대상이 되는 ‘기납부한 대금’에서 중도금을 공제하여야 한다는 취지의 피고의 주장을 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
또한, 앞서 본 바와 같이 이 사건 입주지연이 에스제이종합건설의 과실 없이 발생한 것이라거나 불가항력에 의한 것이라고도 볼 수 없으므로, 원심이 지체상금의 발생 시기(始期)를 입주예정일 다음날인 2003. 10. 1.로 보아 지체상금액을 계산한 조치도 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
 
3.  상고이유 제3점에 대하여
이 사건 분양계약상의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는다고 할 것인바, 민법 제398조 제2항의 규정에 따라 계약당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 예정한 동기, 실제의 손해와 그 지체상금액의 대비, 그 당시의 거래관행 및 경제상태 등 제반 사정을 참작하여 약정에 따라 산정한 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정되는 경우에는 이를 적당히 감액할 수 있다 ( 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조).
원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 나타난 제반 사정에 비추어 최초 수분양자 또는 입주예정일 이전에 승계한 원고들의 경우에는 각 30%, 입주예정일 이후 승계인인 원고들의 경우에는 각 50%, 입주시작일 이후 승계인인 원고들의 경우에는 각 80%를 감액함이 상당하다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 손해배상예정액의 감액기준에 관한 법리오해 또는 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다.
 
4.  결 론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.